ЖК Києва та передмістя: на що звернути увагу?

Будівництво нових будинків відбувається не лише у столиці. Київську область забудовники також активно освоюють, тому є низка причин. Що таке житловий комплекс і де саме вибирати квартиру за бюджетом, розповідаємо у матеріалі 3m2.

Новобудови Києва та передмістя: де і що будують?

У Києві місце розташування житлових комплексів визначає наявність відповідних вільних територій, яких з кожним роком стає дедалі менше. Щоб ЖК відповідав параметрам, закладеним у цей формат, потрібна певна площа, оскільки йдеться не тільки про будівництво одного або декількох будинків. Має бути місце для реалізації концепції, яка об'єднує житлові будівлі, комерційні площі та внутрішню інфраструктуру (зони для прогулянок, занять спортом, дитячі майданчики, паркінг, садок та/або школу, місця для заряджання електрокарів та багато іншого). Якщо всього цього немає, а проект передбачає лише будівництво будинків із квартирами, то новобудова житловим комплексом не є.

За даними з відкритих джерел, на кінець 2021 року кількість споруджуваних ЖК у столиці була такою:

Отже, лідерами на момент підготовки матеріалу є Голосіївський, Печерський та Шевченківський райони Києва.

У передмісті активність із забудови не менша. Тут відбувається освоєння під ЖК не лише вільних територій у межах населених пунктів, а й сільськогосподарських земель, садів, лісопаркових та інших зон, де раніше будівництво багатоповерхівок не передбачалося.

Райони Київської області укрупнили влітку 2020 року, коли Верховна Рада України проголосувала за новий адміністративно-територіальний устрій у країні. Тепер до Бучанського району входять Софіївська та Петропавлівська Борщагівки, Ірпінь, Коцюбинське, Гостомель, Буча, Вишневе та інші території, де будують багато ЖК, що й підтверджує наша статистика.

У той же час як у Києві, так і в передмісті є комплекси з ознаками проблемності. Відповідно, вибираючи об'єкт для інвестицій у житло, варто звертати увагу не лише на концепт, зручність розташування та район міста чи передмістя, а й на дозвільну документацію. Тут важливо до підписання договору із забудовником або його уповноваженим представником перевірити:

1. Що й кому можна робити на обраній під забудову ділянці — чинний договір оренди або право власності, право на початок будівельних робіт, ліцензія генпідрядника і хто замовник.
2. Наявність паспорта об'єкта та заявлені терміни реалізації проекту.
3. Схеми фінансування — що підписуватиме покупець і коли саме до нього перейде право власності на квартиру;
4. Судові справи. Наприклад, зачасту трапляються випадки, коли місцева влада намагається через суд призупинити будівельні роботи на ділянці. Можливо, до забудовника є претензії щодо затягування термінів введення в експлуатацію та порушення умов договору. Тому потрібно уважно вивчати причину для позову і те, як рухається розгляд. Цілком можливо, претензії виявляться не настільки суттєвими, щоб будівництво «заморозили».
5. Наявність сертифікатів готовності секцій, якщо частину РК вже здано.

Крім того, не зайвим буде вивчити, наскільки територія, обрана під житловий комплекс, підходить для будівництва саме такого розміру. Особливо це стосується передмістя, де, наприклад, для новобудови освоюють болотисту територію або екологічно важливу зону. Щоправда, і в Києві подібні випадки бувають, тому обережність точно не стане марною тратою часу.

За якістю будівництва ЖК у місті та передмісті відрізняються незначно. Тут все залежить від того, хто будує, і що закладено у проект. Хороші пропозиції зустрічаються у всіх класах — економ, комфорт, бізнес та еліт/преміум.

Від чого залежить вартість житла у нових ЖК?

Вибирати житло за ціною за квадратний метр є поширеною практикою, адже інвестиція досить велика. Допомагають детально вивчити цінове питання профільних ресурсів. Наприклад, на сайті 3m2 є багато інформації про акційні та спеціальні пропозиції, програми розстрочки та вигідного кредитування, що не завжди зустрічається на сайтах самих забудовників. Також тут потенційні інвестори читають про старт продажів у ЖК та подальші етапи подорожчання квадратних метрів.

У Києві та області ціна залежить від терміну реалізації об'єкту житлової нерухомості, складності проекту та зручності розташування для майбутніх мешканців. У місті квадрат обходиться дорожче, ніж поза його межами, і це закономірно, оскільки столична інфраструктура дає необхідний комфорт, зручність у логістиці та інші переваги. З поганого боку, міські пробки забирають чимало часу, а шум від транспорту є цілодобовим. У порівнянні, Київська область більш екологічна, спокійна, з деяких її районів навіть простіше дістатися потрібної частини Києва, ніж з одного берега столиці до іншого.

Тому, зважуючи фінансову сторону, варто брати до уваги всі аспекти, які є важливими для покупця. До речі, один із варіантів отримати від забудовника найвигіднішу цінову пропозицію — придбати житло на ранній стадії будівництва або скористатися знижкою в період дії акцій.

Таким чином, сучасні житлові комплекси є не просто будинками та територією навколо. Вони стають предметом довгострокових відносин забудовника та клієнта. Інвестувавши в котлован, щоб заплатити найменшу вартість, майбутній мешканець з особливою пристрастю стежить за ходом будівництва, реалізацією проекту, якістю виконаних робіт та термінами введення РК в експлуатацію. Будь-яка помилка у репутаційному плані дорого обходиться забудовнику, оскільки через соцмережі та форуми дуже швидко стає надбанням громадськості. Щоправда, такий контроль не позбавляє Київ і область появи недобудов, відповідно, потрібні законодавчі зміни. А поки що держава повністю не захищає приватних інвесторів у ЖК, радимо уважно підходити до підбору об'єктів, що цікавлять, незалежно від того, де вони знаходяться — у столиці або в передмісті.